Trh s kancelářemi v Praze se v roce 2026 chová jinak, než by člověk čekal. Volných ploch je nejméně za šest let, nájmy v centru rostou, a přesto se téměř nestaví. Pro firmu, která hledá kancelář, to znamená jednu praktickou věc: výběr je užší a rozhodovat se musíte rychleji než před dvěma lety.
Pražský kancelářský trh sledujeme od roku 2007 a klienty po něm provádíme denně. Sepsali jsme, jak trh v roce 2026 vypadá podle tvrdých čísel i podle toho, co vidíme při prohlídkách — a hlavně co z toho plyne, když zrovna řešíte pronájem kanceláře Praha.
Praha má skoro 4 miliony m² kanceláří. Volných je necelých 6 %
Celková zásoba moderních kancelářských ploch v Praze dosáhla na konci druhého čtvrtletí 2026 hodnoty 3,95 milionu m². Hranice čtyř milionů je na dohled, ale překročí se později, než se ještě nedávno čekalo.
Neobsazenost klesla na 5,8 %, zatímco o rok dříve to bylo 6,5 %. V absolutních číslech je v celé Praze volných zhruba 229 100 m² kancelářských ploch. To zní jako hodně, dokud si neuvědomíte dvě věci. Za prvé, skoro třetina z toho je starší třída B — budovy bez moderní vzduchotechniky, s horší dispozicí a často bez vlastních garáží. Za druhé, v nejžádanějších lokalitách je situace mnohem napjatější než celopražský průměr.
V centru Prahy je neobsazenost jen 3,5 %. V pěti nejsilnějších kancelářských lokalitách — centrum, Karlín, Pankrác, Holešovice a Brumlovka — se pohybuje mezi 3 a 5,5 %. Pod pěti procenty se trh běžně označuje za trh pronajímatele: nabídek je málo, o dobré prostory se soutěží a prostor pro vyjednávání se zmenšuje.
Zvláštní kapitolou je Praha 1. Tam tvoří třída B celých 61 % všech volných ploch. Jinými slovy: v centru se sice něco nabízí, ale velká část toho jsou starší domy, které kvalitou neodpovídají tomu, co firmy hledají.
Ceny nájmů v roce 2026: centrum 30 až 32 eur, okraj 16 až 17
Nabídkové nájmy se v Praze tradičně uvádějí v eurech za metr čtvereční a měsíc. V roce 2026 vypadají takto:
- Centrum Prahy, nejlepší budovy: 30 až 32 €/m²/měsíc
- Vnitřní město, třída A: 21,5 až 22,5 €/m²/měsíc
- Okrajové lokality: 16 až 17 €/m²/měsíc
Při kurzu kolem 24 Kč za euro to u prémiové kanceláře v centru dělá zhruba 730 Kč za metr a měsíc, ve vnitřním městě kolem 530 Kč a na okraji něco přes 400 Kč. Kurz se pochopitelně mění, takže u konkrétní nabídky vždy počítejte s kurzem platným v den podpisu.
Zajímavější než samotná čísla je jejich pohyb. Nájmy v centru rostly meziročně zhruba o desetinu a připravované projekty si už říkají o 31 až 35 €/m²/měsíc. Tady je ale potřeba být opatrný: na těchto úrovních zatím nebyla podepsána žádná smlouva, kterou by trh znal. Je to cenová ambice developerů, ne ověřená tržní realita.
Podle naší zkušenosti se rozdíl mezi nabídkovým a skutečně sjednaným nájmem projeví především v pobídkách — měsících nájmu zdarma, příspěvku na vybavení prostoru nebo delší výpovědní lhůtě ze strany pronajímatele. Právě tady se v roce 2026 vyjednává nejvíc, protože samotnou sazbu pronajímatelé při nízké neobsazenosti snižovat nepotřebují.
Nestaví se. A to je hlavní důvod, proč volných kanceláří ubývá
V prvním pololetí roku 2026 se v Praze dokončilo pouhých 29 400 m² kancelářských ploch. Za celý rok se očekává zhruba 37 600 m². Pro srovnání: ještě ve druhé polovině minulého desetiletí se běžně dokončovalo několikanásobně víc.
Ve výstavbě je sice 309 300 m², jenže zhruba 58 % z toho je už předpronajato a většina projektů míří na dokončení až v roce 2028. Na rok 2027 připadá podle odhadů 81 900 m². Z toho, co se staví a je zároveň volné k pronájmu, zbývá jen asi 131 400 m² — a to na celou Prahu a na několik let dopředu.
Ve zbytku roku 2026 se dokončuje jediný projekt, kancelářská budova Isola na Praze 4. Ve druhém čtvrtletí byla po kompletní rekonstrukci znovu otevřena Danube House v Karlíně. V roce 2025 přibyla jediná novostavba — PernerKarlín — a byla plně předpronajatá ještě před dokončením.
Číslo, které v přehledech často zapadne: čistá poptávka spadla o polovinu
Tohle je podle nás nejdůležitější údaj celého roku a v běžných zprávách se přes něj většinou přejde.
Hrubá realizovaná poptávka za první pololetí 2026 dosáhla 229 000 m², meziročně o 9 % méně. To samo o sobě vypadá jako mírné zpomalení aktivního trhu. Jenže čistá poptávka — tedy skutečně nově obsazené plochy bez prodloužení stávajících smluv — spadla na 78 400 m², což je o polovinu méně než o rok dříve.
Co to znamená v praxi: trh je rušný, ale většinu toho ruchu tvoří firmy, které zůstávají tam, kde jsou, a jen si obnovují smlouvu. Skutečné expanze a stěhování do větších prostor tvoří zhruba třetinu veškeré aktivity. Pro rok 2025 to ostatně platilo také — hrubá poptávka tehdy dosáhla 573 400 m², druhé nejvyšší hodnoty v historii trhu, aniž by se přitom stavělo.
Z pohledu firmy, která hledá kancelář, je to dobrá zpráva i varování zároveň. Dobrá proto, že konkurence o konkrétní volný prostor není tak zdrcující, jak by nízká neobsazenost napovídala. Varování proto, že pronajímatelé mají díky množství prodloužených smluv stabilní obsazenost a nemají důvod jít s cenou dolů.
Co se děje v jednotlivých čtvrtích
Celopražský průměr skrývá velké rozdíly. Meziročně se nejvýrazněji vyprázdnila Praha 9, kde neobsazenost klesla o 4,4 procentního bodu, a Praha 7 s poklesem o 4,2 bodu. Naopak na Praze 5 neobsazenost mírně vzrostla, zhruba o jeden bod.
Z našich prohlídek to sedí. Holešovice se za poslední roky proměnily z průmyslové čtvrti na plnohodnotnou kancelářskou lokalitu a volné prostory tam mizí rychle. Vysočany a Prosek táhnou cenou — firmy, které potřebují větší plochu na jednom patře, tam najdou nejlepší poměr metrů a nájmu v Praze. Na Smíchově a ve Stodůlkách se naopak uvolnilo několik velkých celků naráz, takže tam je z čeho vybírat.
Pankrác zůstává nejstabilnější: budovy jako City Tower nebo okolní administrativní komplexy drží obsazenost dlouhodobě vysoko díky metru C a napojení na magistrálu.
Co z toho plyne, když právě hledáte kancelář
Počítejte s delším předstihem. Při neobsazenosti pod 6 % a prakticky nulové nové výstavbě už neplatí, že si firma najde prostor za měsíc. U ploch nad 500 m² doporučujeme začít hledat devět až dvanáct měsíců před koncem stávající smlouvy. U menších jednotek stačí půl roku.
Nevyjednávejte sazbu, vyjednávejte pobídky. Pronajímatel vám v roce 2026 jen zřídka sleví z nabídkové ceny, protože nemusí. Ochotněji přistoupí na měsíce nájmu zdarma, příspěvek na úpravy prostoru nebo parkovací místa v ceně. V přepočtu na celou dobu nájmu to často přinese víc než vyjednaná koruna na metru.
Nepodceňujte třídu B. Když tvoří skoro třetinu volných ploch a v centru dokonce 61 %, je mezi nimi i řada budov po rekonstrukci, které fungují výborně a stojí o pětinu až čtvrtinu méně. Rozdíl mezi třídou B na papíře a třídou B v praxi se dá posoudit jedině prohlídkou.
Rozšiřte okruh lokalit. Firmy, které trvají na Praze 1, dnes vybírají z velmi úzké nabídky za nejvyšší ceny na trhu. Karlín, Pankrác nebo Holešovice nabízejí novější budovy, lepší parkování a nájem nižší o třetinu, přičemž dojezd do centra je otázkou několika stanic metra.
Odkud čísla pocházejí
Údaje o zásobě ploch, neobsazenosti, poptávce a výstavbě v tomto článku vycházejí z dat Prague Research Fora, které sdružuje poradenské společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, a z jejich čtvrtletních přehledů za rok 2026. Údaje o roce 2025 pocházejí z analýzy Colliers. Komentáře k vyjednávání, pobídkám a praxi v jednotlivých lokalitách jsou naše vlastní, z pronájmů, které jsme pro klienty v Praze zprostředkovali.
Hledáte kancelář v Praze?
V nabídce máme přes 500 kancelářských prostor ve všech pražských čtvrtích. Projděte si kanceláře k pronájmu Praha podle lokality a velikosti, nebo nám pošlete poptávku a nabídku na míru sestavíme my. Provizi po vás nechceme, platí nás pronajímatel.
